Bailleurs

Le bailleur est une personne physique ou morale propriétaire d’un immeuble qui va donner à la location tout ou partie de cet immeuble à un tiers. Les deux personnes vont se situer dans une relation bailleur-preneur. Ces relations amènent souvent le bailleur à se poser les bonnes questions afin de gérer au mieux son patrimoine.

Le bailleur peut avoir dans son actif des biens de diverses natures, telles que des locaux commerciaux, des immeubles de bureaux, des logements à l’unité ou bien inversement des parcs immobilier (tels que les bailleurs sociaux par exemple). Dans un domaine plus rural, ces biens peuvent être des terres agricoles bâties ou non dans le cadre d’un fermage avec un exploitant agricole.

Dans le cadre de la location de ses actifs immobiliers, le bailleur va pouvoir se demander quelle est la valeur locative de son bien, ou encore quelle est sa valeur vénale. 

Dans la situation d’un renouvellement de bail commercial, le bailleur a la possibilité de faire appel aux services d’un expert immobilier dans le but de savoir si le loyer actuellement appliqué à son bien est cohérent avec le marché et s’il peut le cas échéant convenir avec son preneur de modifier le loyer et dans quelles conditions. Il existe deux grands types de valeur locative : la valeur locative de marché et la valeur locative de renouvellement.

Dans le cadre spécifique des baux commerciaux, une réglementation propre a été élaborée afin de garantir ces échanges entre bailleur et preneur. Au sein du cabinet Martel Expertises, deux experts sont ainsi formés à cette matière complexe grâce au DU des baux commerciaux de l’université de Lille. 

Demander l’intervention d’un expert immobilier dans les relations bailleur/preneur permet souvent à ces parties de régler d’éventuels désaccords à l’amiable et ainsi d’éviter d’aller devant les tribunaux où la procédure peut s’avérer longue et coûteuse. 

Il arrive cependant que ces désaccords aient mené à un recours en justice de l’une ou l’autre des parties. L’expert en évaluations immobilières, s’il a été nommé par une Cour d’Appel peut alors intervenir par ordonnance du juge.

A savoir, la phase amiable avec un expert immobilier peut être faite en parallèle d’une procédure judiciaire, en apportant l’expertise comme pièce au débat. Ce dernier type d’intervention est de plus en plus fréquent.

En dehors du contexte bailleur/preneur, le bailleur il peut être amener à faire appel à un expert immobilier pour connaître la valeur vénale de son bien qu’il souhaite vendre occupé. Cette valeur vénale, dans le cas d’un bien occupé, et souvent déterminée grâce à la méthode par capitalisation des revenus. Cette valeur vénale sera alors directement liée au loyer annuel qu’il perçoit.

Aussi, le bailleur peut également se situer dans un contexte fiscal où il est nécessaire pour lui de déclarer la valeur de son patrimoine, par exemple à la suite d’une rénovation, d’un agrandissement de son bien. Dans ce contexte, la valeur vénale déterminée par un expert est fortement recommandée.